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La nueva Ley de Alquileres entra en vigencia: aspectos claves para tener en cuenta

Los puntos esenciales de la recién promulgada disposición y su impacto en el mercado inmobiliario argentino

Redacción
17/10/2023 08:11
El Gobierno promulgó la nueva ley de alquileres

El Gobierno Nacional dio luz verde a la promulgación de la recién aprobada Ley de Alquileres a través del Decreto 533/2023, emitido y publicado este martes en el Boletín Oficial.

Este acto legal, liderado por el Poder Ejecutivo, marca un hito en la entrada en vigencia de una normativa largamente esperada, buscando brindar seguridad a los millones de inquilinos que durante años han alzado sus voces frente a la crisis habitacional agravada por la profunda recesión económica que afecta al país.

El decreto, que introduce reformas al Código Civil y Comercial de la Nación, lleva las firmas del presidente Alberto Fernández, el jefe de Gabinete Agustín Rossi, así como los ministros de Justicia, Martín Soria, y de Economía, Sergio Massa. La promulgación de esta ley se espera que entre en vigor a lo largo de este mismo mes o a comienzos de noviembre.

Las reformas obtuvieron la aprobación de la Cámara de Diputados en una votación que tuvo lugar la madrugada del miércoles pasado, con un total de 128 votos a favor y 114 en contra.

Los votos a favor provinieron del Kirchnerismo, dos diputados del Interbloque Federal, uno de Juntos por Río Negro y cuatro del espectro de izquierda, mientras que la iniciativa fue rechazada por los libertarios, Juntos por el Cambio y algunos legisladores provinciales.

Con la promulgación de la nueva ley, se pretende poner fin a una práctica que se ha vuelto habitual en los últimos meses: los alquileres en dólares. La legislación establece de manera inequívoca que el precio de los alquileres debe ser expresado en moneda nacional, y cualquier publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.

En lo que respecta a la actualización de los alquileres, se implementa un cambio significativo. A diferencia de la normativa anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada seis meses. Por lo tanto, los inquilinos pueden esperar dos incrementos de precio al año en lugar de uno.

La Ley de Alquileres establece un método de actualización de alquileres basado en el coeficiente "Casa Propia", utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Esta fórmula toma en cuenta el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación en el mismo período. Además, se incorpora un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se toma el 90% del promedio de la variación salarial.

Este enfoque en el promedio de los últimos doce meses en la variación salarial promueve una mayor estabilidad en la actualización de los alquileres, reduciendo el impacto de eventos aislados en la evolución de los salarios. Estos cambios representan un enfoque más equitativo y predecible en la actualización de los alquileres en Argentina.

Para comprender cómo funciona este sistema de actualización, aquí hay un ejemplo. Supongamos que una persona pagó un alquiler de $100,000 a partir de mayo de 2023 y necesita saber cuánto debe pagar a partir de noviembre de 2023. Debe seguir estos pasos:

  1. Ingresar al sitio web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para conocer los últimos seis valores del índice Casa Propia.

  2. Multiplicar estos valores entre sí. En este caso, la cuenta sería: 1.0522 x 1.0557 x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628.

  3. Luego, multiplicar el resultado por los $100,000.

  4. El inquilino deberá comenzar a pagar unos $139,000 a partir de noviembre de 2023, durante seis meses.

Utilizando el método de ajuste anterior, el "Índice de Contrato de Locación" (ICL), aplicado cada 6 meses, el ajuste habría sido del 57%, llevando el alquiler a $157,000.

En otras palabras, el nuevo sistema de ajuste determina un valor de alquiler un 11,5% más bajo para el mismo período de tiempo que el ICL, aunque hay que tener en cuenta que con la normativa anterior, el ajuste era cada 12 meses.

Suponiendo dos períodos en los que tanto el ICL como el índice Casa Propia se repiten, al cabo de un año, el primer ajuste con la ley de 2020 llevaría el valor del alquiler a $246,500 (sin ajuste en los meses 7 a 12). Con el nuevo sistema, el alquiler sería de $139,000 en los meses 7 a 12 y $193,100 a partir del decimotercer mes.

En el primer año, el volumen de pagos será mayor con el nuevo sistema, pero probablemente a partir del segundo año, este sea más ventajoso para los inquilinos.

El resultado dependerá de las variaciones de precios y de salarios, así como de los índices de ajuste resultantes. En última instancia, la inflación juega un papel crucial en estos cálculos.

Si la inflación fuera cero durante todo el período contractual, el monto y el volumen del flujo mensual de alquileres serían equivalentes bajo ambas normativa.